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Feb 17
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Coste de la autopromoción de vivienda

Construir tu propia casa, es decir, convertirte en autopromotor es un desafío. Es importante que tengas en cuenta cuáles son los posibles costes antes de abordar el proyecto, para acomodar las decisiones a tu presupuesto. Por ejemplo, según explicaba el arquitecto Antonio José López Sánchez-Ferrer a El Confidencial, “una vivienda de 350 metros cuadrados (distribuidos en tres plantas con garaje, bodega, almacén, cinco habitaciones, cuatro baños y aseos…)” puede tener un coste (sin considerar el suelo, que suele suponer alrededor del 45% del coste) de “entre 246.000 y 333.000 euros”.

El coste del suelo

El precio del suelo está muy relacionado con la ubicación, la extensión y las condiciones del terreno y sus circunstancias legales. Pero puede llegar a suponer entre el 40 y 50% del total del gasto.

Por otro lado, es posible que tengas costes para acondicionar el terreno. Por ejemplo, puede que tengas que retirar elementos de alguna edificación anterior en el mismo lugar. Y también es posible que tengas que hacerte cargo de los costes de urbanización. Una alternativa es adquirir una parcela preparada para construir dentro de una urbanización, pero de acuerdo a tu propio proyecto.

El proyecto y la obra

Para construir tu casa necesitarás la colaboración de un profesional indispensable: el arquitecto. De él dependerá el proyecto y la supervisión de que la obra se ejecuta conforme a él. Además, también será imprescindible la contratación de un arquitecto técnico (o aparejador) para que esté al frente de la dirección material de la obra.

Los honorarios de estos profesionales también formarán parte de los costes de la autopromoción. Pero hay que pensar que la buena labor de estos dos profesionales incide muchísimo más en el coste de la obra. Ten en cuenta que, en función del proyecto y su ejecución, la obra costará más o menos y podrá ofrecerte unas u otras prestaciones.

Por otro lado, lo habitual es que encargues la obra a un constructor que aporte la mano de obra e, incluso, los materiales.

También es relativamente frecuente que una de las motivaciones de la autopromoción sea que tú mismo te dediques profesionalmente a alguna de las labores anteriores. En ese caso, valora el coste de obtener menos ingresos en otras obras porque estás dedicando parte de tu tiempo a participar en la construcción de tu casa.

Trámites

La autopromoción implica muchos trámites en el ayuntamiento, la notaría, el Registro de la Propiedad, los colegios profesionales, el Catastro, las administraciones autonómicas, los relacionados con seguros, etc. Algunos trámites los podrás realizar tú, pero para otros necesitarás la colaboración de diferentes profesionales que cobrarán unos honorarios. Por otro lado, en muchos deberás satisfacer tasas, impuestos y otros gastos.

Recuerda que detrás de cada trámite suele haber unas consecuencias jurídicas, que pueden influir en el coste y la viabilidad de la vivienda. Si algún requisito no está suficientemente claro o se prevé alguna clase de conflicto jurídico, puede ser necesario buscar asesoramiento jurídico, normalmente de un abogado.

Impuestos

En primer lugar, deberás haber adquirido de algún modo el terreno. Existe una diversidad de supuestos. Los más habituales son:

  • Adquirir el terreno de un particular, lo que implicaría pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales al tipo que corresponda en tu comunidad autónoma.
  • Que nos lo transmita una empresa, lo que implicaría pagar un 21% de IVA
  • Haberlo heredado o recibido en donación, en cuyo caso pagarías el impuesto sobre sucesiones y donaciones.

En cuanto al IVA, en general, en los pagos al constructor se aplica un 10%. Existen, sin embargo, diversos pagos sujetos al 21% de IVA como, por ejemplo, la construcción de una piscina o los honorarios profesionales del arquitecto y el arquitecto técnico.

Además, deberás pagar licencias urbanísticas y de primera ocupación y el impuesto de sobre construcciones, instalaciones y obras.

El coste financiero de la autopromoción

En el caso de la autopromoción puedes optar por financiarla con fondos que ya tengas, en cuyo caso tendrás el coste de la renuncia a los rendimientos de esos ahorros.

Una segunda posibilidad es acceder a un préstamo específico para autopromotores. A diferencia de cuando adquieres una casa ya construida, en este caso no tienes una vivienda que hipotecar hasta que no la hayas construido.

Una tercera alternativa sería hipotecar otro inmueble, tuyo o de un tercero. Por ejemplo, si tienes una vivienda en propiedad y te vas a mudar a la que construyas tú, mientras la construyes, puedes hipotecar la antigua. También puede ayudar contar con algún aval.

Y, no lo olvides, cuentas con el apoyo de BBVA en muchas fases de la autopromoción, como, por ejemplo, para la financiación o para conocer la valoración de inmuebles cercanos que te puedan servir de referencia sobre el coste.

Imagen|iStock.com/LewisTsePuiLung

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