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oct 16
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Fiscalidad venta vivienda

A la hora de cambiar de casa son muchos los aspectos a tener a cuenta. Fundamentalmente, se presta atención al precio de venta de la que queremos desprendernos y al precio de adquisición de la nueva. Además, hay que tener en cuenta los gastos que genera la operación. Por último, hay que valorar la fiscalidad de la vivienda. En los últimos años ha variado un poco, por eso es interesante ver cómo afecta la fiscalidad si vas a vender tu casa para comprar otra nueva.

Normalmente se contemplan los gastos que tendrá la adquisición de una nueva vivienda y su hipoteca. El redondeo más sencillo dice que se debe reservar del capital disponible un 10% del valor de compra para dichos gastos. Pero hay otros aspectos que no se suelen tener en cuenta, como los gastos e impuestos que asume el vendedor.

Fiscalidad de la vivienda habitual si se vende para comprar otra nueva

Es importante tener en cuenta si la vivienda que se va a vender es o no la vivienda habitual. Este mismo concepto se debe trasladar a la que se va adquirir. A efectos fiscales, no tiene el mismo tratamiento que sea la residencia donde se vive que un inmueble que se adquiere como inversión o nuestro lugar de vacaciones. De hecho, se considera vivienda habitual si:

  • Es la residencia habitual de los propietarios durante al menos tres años previos a su compra.
  • Que el obligado tributario la habite de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo no superior al año desde la adquisición o finalización de las obras.
  • Se consideran vivienda habitual los anexos, como trasteros o plazas de garaje que se adquieren junto a la propia vivienda, hasta un máximo de dos.

Cumpliéndose estos requisitos se pueden aplicar las deducciones de vivienda habitual.

El IRPF en la venta de la vivienda

Cuando se ha vendido una vivienda, hay que tributar las ganancias patrimoniales obtenidas en el Impuesto de las Personas Físicas. En función de los beneficios logrados se paga un porcentaje u otro:

  • Ganancias hasta 6.000 euros: se aplica un tipo del 19%
  • Ganancias entre 6.000 y 24.000 euros: se aplica un tipo del 21%
  • Ganancias superiores a 24.000 euros: se aplica un tipo del 24%

Para calcular la ganancia patrimonial, hay que restar al valor de venta el valor de la compra actualizado por coeficiente. Este coeficiente no se aplica en operaciones superiores a los 400.000 euros. En el valor de la compra se pueden sumar los gastos inherentes a la misma, como impuestos, notarías, registro o gestoría. En el caso de venta con pérdida patrimonial, lógicamente, no se paga impuesto.

Hay excepciones al pago de este IRPF como ganancia patrimonial. Por ejemplo, quedan exentos los mayores de 65 años o las personas en situación de dependencia severa. También es posible rebajar el IPRF por la ganancia patrimonial de la compraventa si se reinvierte el capital en adquirir otra casa que deba ser también su vivienda habitual o la reforma de la misma. En todo caso, la exención se aplicará sobre la parte invertida, no sobre toda la cantidad, siempre que no se reinvierta el total obtenido.

Plusvalía municipal

Además del IRPF en la venta de la vivienda, hay que hacer frente a la plusvalía municipal. Este es un impuesto al que está obligado el vendedor, pero que en algunas zonas de España, por costumbre y previo acuerdo de las partes, lo paga el comprador. Este impuesto se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad.

Aquí no importa tanto si se ha vendido o no con ganancia patrimonial, sino si el valor catastral del inmueble ha sido revisado al alza por el municipio. Por lo tanto, se puede dar la contracción de tener que pagar una plusvalía municipal por vender una vivienda con pérdidas. Esto ha dado lugar a diversas reclamaciones, pero por el momento no existe una sentencia firme al respecto. En estos casos, la recomendación es pagar el impuesto y emprender un reclamación judicial o esperar a que se resuelva desde un órgano superior aclarando el concepto. Existen cuatro años desde que se paga el impuesto para poder reclamar su devolución.

Pérdida de deducciones por compra de vivienda habitual

Es importante tener en cuenta las deducciones que un propietario de una vivienda puede tener en el IRPF si adquirió la vivienda que va a vender antes de 2013. Dependen fundamentalmente de dos factores: la fecha de adquisición y de la cantidad de dinero que se está pagando anualmente. Para hacer un cálculo sencillo, basta con no incluir este concepto en una simulación de borrador para saber exactamente cuánto se está deduciendo anualmente.

Por otro lado, la Agencia Tributaria cambió el criterio en 2013 y se suprimió la deducción por inversión en vivienda habitual desde el 1 de enero de 2013. Así, al vender su vivienda para adquirir otra de forma posterior a ese año, se dejará de disfrutar de esta deducción.

Otros gastos en las operaciones de compraventa de viviendas

Además de los aspectos fiscales, no pueden olvidarse otros gastos en la compraventa de viviendas. En este caso, dado que se va a vender para comprar otra nueva, algunos de ellos habrá que afrontarlos dos veces, como serían los gastos de notarios, a los que hay que añadir los de tasación, de registro o de gestoría en caso de que deleguemos en ellos para que se ocupen de todo el papeleo.

Asimismo, para vender la vivienda, es necesario que esté libre de cargas, por lo que, si tenemos una hipoteca, una de las cuestiones que hay que hacer es realizar el levantamiento de la misma en el momento de la compraventa. Esta operación lógicamente le corresponde al vendedor, que es el que ha formalizado dicho documento con la entidad bancaria correspondiente.

En el caso del vendedor, hay que sumarle el certificado de eficiencia energética, imprescindible para poder realizar la venta de la vivienda. Este documento también es necesario tenerlo en el caso de alquilar la vivienda.

Los impuestos del comprador de vivienda

Al margen de todo esto, como esta operación supone que se va a comprar una nueva vivienda, hay que hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cedido a las comunidades autónomas y cuyo valor varía entre el 6 y el 8% del valor escriturado. Este impuesto lo paga el comprador en caso de adquirir una vivienda de segunda mano. Si lo que se opta es por una vivienda nueva, es necesario pagar el IVA, que será de un 4% del valor de la vivienda en caso de VPO o de un 10% para el resto.

Lo cierto es que la venta de la vivienda habitual para comprar una nueva es una operación compleja, por lo que es interesante ir de la mano de un asesor experto para poder evitar sorpresas y realizar todo el proceso de forma ordenada. Al mismo tiempo, saber a qué cantidad de dinero podemos optar con nuestros ingresos es siempre interesante para fijar bien el objetivo de compra.

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Imagen | geralt


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