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may 16
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Firma de la subrogación de una hipoteca

Las excelentes condiciones actuales de las hipotecas animan a dar los pasos para contratar una. Llevar a la práctica esa decisión puede generar una sensación de responsabilidad, hasta de cierto “vértigo”; pero es importante ser consciente de que las condiciones de la hipoteca no son inamovibles, que tienen un margen de flexibilidad. Por ejemplo, la subrogación y la novación son dos maneras de poder cambiar las condiciones de la hipoteca.

¿Qué es la subrogación de la hipoteca?

La subrogación de la hipoteca es un procedimiento específicamente regulado por ley mediante el cual puedes cambiar sus condiciones modificando la entidad financiera. Para ello, deberás pedir prestado el dinero a otra entidad financiera y hacerlo constar en una escritura otorgada ante notario.

No debe confundirse con la denominada subrogación deudora, en la que, en lugar de cambiar de acreedor, se cambia de deudor. La subrogación deudora requiere el acuerdo de las tres partes: la entidad financiera, el antiguo deudor y el nuevo deudor. Es útil en casos como la compra de una vivienda hipotecada, para que se haga cargo de la hipoteca el nuevo propietario.

¿Qué condiciones de tu hipoteca puedes cambiar mediante la subrogación?

Es la propia ley la que fija las condiciones de la hipoteca que se pueden cambiar mediante la subrogación. Se puede variar el tipo de interés que pagas normalmente, el tipo de interés para los casos de demora en el pago y el plazo de la hipoteca.

¿Cuál es el procedimiento de subrogación de la hipoteca?

En primer lugar, tendrás que dirigirte a otra entidad financiera distinta de aquella en la que tengas la hipoteca y negociar una mejora en alguna de las condiciones referidas que permite cambiar la ley mediante la subrogación. Esa nueva entidad habrá de hacerte una oferta vinculante con las nuevas condiciones. Esas nuevas condiciones se notificarán a la firma financiera en la que tienes hasta ahora la hipoteca y se le solicitará que informe de cuánto debes aún de hipoteca a la compañía a la que pretendes trasladar tu préstamo.

No obstante, la ley otorga una segunda oportunidad a tu entidad financiera. Tras las comunicaciones oportunas, la ley da a tu antigua entidad financiera 15 días para que iguale o mejore la oferta, en cuyo caso tu hipoteca continuaría en esa compañía. En caso contrario, tu hipoteca cambiará de banco con mejores condiciones.

¿Qué es la novación de la hipoteca?

La novación es un instrumento que existe en cualquier contrato para cambiar alguna de sus condiciones. En el caso de la novación hipotecaria también está regulada por la misma ley que regula las subrogaciones.

¿Qué puedes cambiar mediante la novación hipotecaria?

La ley establece que mediante la novación se puede cambiar el capital (ampliándolo o reduciéndolo), el plazo, el sistema de amortización y demás condiciones financieras del préstamo y los cambios referidos a los avales de la hipoteca.

Qué te viene mejor: una subrogación o una novación

Pues, como casi todo en esta vida, depende. La subrogación implica un cambio muy importante, al cambiar la entidad financiera y dos elementos tan importantes para los gastos derivados de tu hipoteca como el tipo de interés y el plazo.

La subrogación te permite aprovechar las condiciones más favorables que existan en un momento dado en el mercado. Por ejemplo, facilita negociar con otra entidad financiera para que bien ésta o el banco con el que contrataste la hipoteca te ofrezcan mejores tipos de interés. Si tu entidad financiera no ve clara la novación, la subrogación es una forma de mejorar las condiciones, buscando otra dispuesta a mejorarlas.

La novación tiene la ventaja de su mayor flexibilidad, dado que se pueden cambiar más aspectos de la hipoteca, y un posible menor coste, particularmente en el caso de que solamente se trate de una reducción del tipo de interés, pero has de contar con la aprobación de tu entidad financiera para llevarla adelante.

Los costes que pueden conllevar la subrogación y la novación son posibles comisiones, gastos de gestoría, notaría, registro y, en algunos casos, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Comprar una casa es un proceso desafiante, un reto a superar en el que siempre podrás contar con la ayuda de BBVA, ya sea desde el mismo momento de la constitución de la hipoteca, ya sea en cualquier momento posterior en el que se pueda realizar alguna modificación que la mejore o, incluso, mejorando las condiciones de la hipoteca que tengas en otro banco.

Imagen | iStock.com/Gajus


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